等価交換〔税金・交換 〕

●このようなお客様が対象です。

●相続税の譲渡税非課税枠を活用したい。●相続で兄が取得した土地を交換したい。●金員の代わりに不動産を提供したい。 ●借地と底地を等価交換したい。    

●相談時はこのような事を教えてください。

●交換されるまでの背景や経緯、現在状況●不動産の情報:面積や築年数と用途  ●関係者各位皆様との関係       ●顧問税理士先生の有無        

●このような解決方法が考えられます。

●余計な税金がかからないようにします。●関係者皆様の納得がいくようにします。●不動産属性により評価方法を提案します●翌年の申告までサポートしていきます。

●費用はこの程度かかりそうです。

●個々の事情で費用は異なります。   ●コンサル顧問金50,000円/月(税込)~●基本報酬金250,000円(税込)~です ●諸費用は時価の5%~7%が目安です  


平成28年1月1日現在、等価交換につきましてはご紹介者様があるお客様のみご相談に応じております。また、電話等でのご相談やお問い合わせ等も承っておりませんので、予めご了承のほど何卒よろしくお願いいたします。

 親子間親族間売買における不動産等価交換は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における不動産の等価交換サポートとは?


 弊社においてお客様の不動産の等価交換をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)ご希望のヒアリングと最善の解決策のご提案
2)不動産評価の助言 (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
3)税務面での助言  (提携税理士と協業します。)
4)関係者の同意およびスケジュール調整
5)等価交換契約書の作成と締結
6)税務申告     (顧問の先生か弊社提携税理士によって行います。)
7)その他      (相続手続,賃貸借契約の締結等。)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用は全て込みで行っております。


そもそも等価交換とは何なのですか?


 皆さんが他人と、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときに、譲渡がなかったものとする特例(つまり節税となります。)があり、弊社ではこの特例を用いて親子間・親族間で不動産を交換することを等価交換と呼んでおります。つまり、節税的な要素が強いため、税理士先生にご依頼をすることが一般的でありますが、弊社では後述するように、親子間・親族間売買の実績から単に節税のためではない等価交換の依頼をよく承っております。
 なお、交換対象の2つの不動産の時価が20%以内であることが大きな条件となります。


等価交換の特例を受けるための適用要件は何があるのでしょうか?


 詳細は国税庁のタックスアンサーに詳しく載っておりますのでそちらを一度ご参照ください。ただ、そうは言ってもここで述べないのは不親切となりますので、簡単ながらここでも述べさせていただこうと思います。
 
特例を受けるための適用要件


1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物と互いに同じ
  書類の資産であること。
  ※借地権は土地の書類に含まれます。戸建(土地建物)と土地では該当しないことになります。
3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のため
  に取得したものでないこと。
5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか
  高い方の価額の20%以内であること。
7) この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書を添付して
  提出すること。

 上記7要件を満たす必要があるとのことです。要件が多いなと思われた方が多いと思いますが、普通に所有している不動産を交換するということでしたら、ほぼ全ての要件に当てはまるものと思います。



平成28年1月1日現在、等価交換につきましてはご紹介者様があるお客様のみご相談に応じております。また、電話等でのご相談やお問い合わせ等も承っておりませんので、予めご了承のほど何卒よろしくお願いいたします。


税理士の先生へ直接依頼する場合との違いは?


 税理士先生に直接ご依頼をされた場合と弊社へご依頼をされた場合の違いは、税金の問題だけではなく 1)相続など今後のシナリオを踏まえた提案対策 2)評価手法における提案対策の2点であると思います。
 弊社においても、申告においては提携税理士の先生に依頼をしていただきますので、税金の問題にも対応できるのですが、前述した通り、関係者皆様との今後の関係(相続など)や更なる節税や不動産活用を踏まえたい場合は特に弊社はお役に立てることができるものと思います。一方、税金だけの問題でしたら、税理士の先生に直接依頼をされた方が対応が早くいいとは思いますので、皆様の抱えている事情により税理士の先生か、弊社どちらかにご相談をされるのが宜しいかと思います。


どのような相談が多いのですか?


 平成22年に弊社に頂戴した等価交換のご相談の内容については、下記のようなものがありました。

1)相続税による譲渡税非課税枠を活用したいので、自分が所有する土地を親の土地と交換して売却をしたい。
  また、親の土地には自分が家を建てて住みたいと思っている。ただ、自分の土地と親の土地には評価差が
  あるため多額の税金がかかってしまうので、どうにかならないのか?また、他の相続人の方にも納得して
  いただけるようにしたいのですが?
2)義母に生活費を出したいのですが、その変わり義母の自宅である妻の実家(約100坪)の敷地一部(25坪)
  をもらうことにしたい。また、それと同時に妻が所有する義母自宅の敷地横にある土地(25坪強)を実家の
  敷地一部(25坪)と等価交換することで、売買対象地と合わせて一まとめの土地としたい。どのような
  スケジュール等で進めたらいいでしょうか?
3)自分の杉並区の収益物件(借地権付建物)と、兄が所有する新宿区の実家(土地建物)を等価交換したい
  のですが、どのような方法があるでしょうか?
4) そろそろ地主さんとの間で借地の更新となるのですが、地主さんから土地(貸地)一部と交換をしたいと
  言われている。評価差があるみたいなので、無税では難しいようですが、何かいい方法はあるのでしょうか?

というご相談などでした。単に税金の問題だけではなく、何らかで評価を換え税金を安くする、また相続後への配慮をもとめた等価交換のご相談がほとんどとなります。概ね数か月から1年ほど時間をかけて解決する相談が多数でした。


貴社のコンサルティングにおける費用は幾らでしょうか?


 お客様の個々の事情によりコンサルティングの形式は異なって参ります。弊社でご依頼をいただいたコンサルティングのご相談の場合、1)関係者各位にご納得を得るなど長期間に渡るコンサルティング 2)スポット的な短期間のコンサルティングの2通りとなります。
 
●長期間に渡るコンサルティング

 報酬は概ね基本報酬・金250,000円(税別)~に加え、コンサルティング顧問契約を頂戴しますので+金50,000円/月(税別)なります。なお、ご依頼時には着手金として半金を頂戴いたします。(基本報酬と1ヵ月分の顧問契約金の半金となりますので、計金150,000円となります。)また、不動産鑑定評価書の作成、税理士による申告が必要な場合は費用は別途必要となって参ります。
概ね、関係者各位の皆様にご納得をいただく場合は、何度も事前打ち合わせを行い、話し合いもしていく形になろうかと思います。様々な局面を想定して対策を講じて参りますので、費用対効果では自信をもってお奨めしております。
 なお、弊社の長期間コンサルティングの流れは下記の通りとなります。

1)まず初回のご相談でご希望と現実の諸条件をお伺いいたします。
2)簡易な方針をご相談の場でご提案いたします。(調査が必要な場合は3)以降となります。)
3)ご依頼を頂戴いたします。※着手金として半金を頂戴いたします。
4) 弊社にて不動産の評価、権利関係、法令上制限を含め現実の諸状況を調査いたします。
5)調査結果を踏まえ、お客様には解決策をご提案をさせていただきます。
6)ご提案の内容にご同意を頂けるようでしたら、提案方針に沿って関係者各位にご同意いただけるよう
  活動をして参ります。
7)不動産鑑定士、税理士と打ち合わせを行い、不動産の鑑定評価、税額の算出を行って参ります。
8)解決策に問題点がなければ、あとは等価交換契約書を交わし、翌年の申告となります。

 主にこの流れに沿ってコンサルティングをさせていただきます。どの程度の期間がかかるかはそのご相談の内容によりますが、関係者数が多いほどご納得いただくなど時間はかかる傾向が高いです。また、収益物件や複雑な形状の敷地などは鑑定評価にも時間がかかります。お急ぎの場合は、お早めに弊社までご相談ください。



平成28年1月1日現在、等価交換につきましてはご紹介者様があるお客様のみご相談に応じております。また、電話等でのご相談やお問い合わせ等も承っておりませんので、予めご了承のほど何卒よろしくお願いいたします。



●短期間に渡るコンサルティング

 報酬は概ね基本報酬・金250,000円(税込)~となります。また、不動産鑑定評価書の作成、税理士による申告が必要な場合は費用は別途必要となって参ります。
概ね、短期間でのコンサルティングの場合は、1ヵ月以内に大筋解決できる場合に限ります。したがって、ある程度、事前に関係者間での合意やコンセンサスが取れている場合や、不動産の評価に差異が生じにくい場合(2つの不動産がお隣同士など)にご依頼を受けるのは限られます。それ故原則は長期間に渡るコンサルティングとしてご依頼をお受けしておりますので、その点は予めご承知おき頂ければと存じます。


貴社に依頼をするメリットは何でしょうか?


 前述しました通り、等価交換の特例を利用するなどの税務上のメリットを享受するだけでしたら、直接税理士の先生にご依頼をされた方がコストパフォーマンス的にも宜しいかと思われます。
 一方、弊社にご依頼をいただく場合のメリットとしては、弊社の親子間・親族間売買の実績から

1)親子間・親族間売買と併用する場合。
2)後日のトラブル(相続対策等)がないようにしたい場合。
3)債務の返済など条件が複雑である場合。
4)その他、等価交換以外の方法も模索している場合。

 上記のような場合ではないかと弊社では考えております。前述した例の通り、弊社にご依頼をいただいたご相談はほとんど様々な事情が絡み合ったものでした。複雑に事情が絡み合った場合は、単に節税の問題ではありませんので、そのような場合のみ弊社がお役立ちできるのではないでしょうか。


等価交換の契約書のみ作成していただくことは可能でしょうか?


 大変申し訳ございませんが、原則承っておりません。理由としましては、弊社でなくともできるのと、最後までフォローし続けることができないため結果に責任を持てないからです。なお、等価交換の契約書はご依頼される税理士の先生でも作成していただけると思いますので、もしご心配でしたら税理士の先生にご相談ください。


全く異なる不動産の等価交換はできるのでしょうか?


 等価交換自体はできますが、土地なら土地と、建物なら建物との交換が譲渡所得がなかったものとする特例の適用範囲となります。そのため、一戸建て(土地建物)と土地の交換の場合には、建物は譲渡されたものと見做して何らかの課税を受ける可能性があります。ここを注意しながらできる限り節税しながら等価交換を行っていく必要があります。


実家の土地と自分の土地を交換したいのですが、路線価格で見ると全く価格が違うため特例は受けられないのでしょうか?


 特例の活用は価格差が20%以内に収まっていることを条件とするため、弊社でもよくそのようなご相談を頂戴いたします。そのため、2つの不動産の評価が著しく異なるような場合は、是非一度弊社までご相談いただければと思います。弊社にて不動産の属性(立地、形状、段差)等を拝見することにより、対処方法が見つけられるかもしれません。できる限り時価を20%以内に収めることで特例の適用を受ける方法を模索いたします。
 なお、路線価格等は固有の不動産属性を見ていないため、一概に本当の不動産評価を出すには不向きです。したがって、場合によっては不動産鑑定士の先生による鑑定評価が必要とすることもあります。そこで弊社では、不動産を一度は拝見し吟味することで、その効果によっては不動産鑑定士による鑑定評価にて時価評価を出すことをお勧めすることがあります。それにより、特例の適用を受けることができるようなスキームを組み立てます。


私は借地人ですが地主さんより借地と底地を交換しないか?と言われているのですがその場合でも特例は受けられますか?


 適用要件に当たっていれば問題なく受けられます。概ね借地と底地の比率関係は路線価図に記載されておりますのでそれに従って交換すればほぼ問題はありません。つまり、土地の大きさが100坪あり、借地:底地=6:4であれば、土地60坪を借地人、40坪を地主とすれば20%以内には収まるはずですので問題ございません。


親の時価5,000万円の土地と子の時価3,000万円の土地を交換したいのですが特例の利用はどうでしょうか?


 原則、時価の20%以内に収まる訳ではありませんので、特例の利用はできず、親と子で譲渡し合うということになります。場合によっては譲渡所得課税がかかります。また、親子での譲渡となりますので、その差額2,000万円が贈与税の扱いになるものと思います。ご注意ください。


土地の有効活用としての等価交換も協力いただけますか?


 弊社にて親子間・親族間売買の一スキームとしまして、親の土地に区分所有住戸(マンション)を建て、建てた区分所有住戸を息子の区分所有住戸と交換することのお手伝いをさせて頂いたことがあります。そのスキームにより、1) 親は息子の区分所有住戸を売却することで生活費を作り出し 2) 息子は親の近くに住んで面倒を見ることができた。という効果がありました。
 また、区分所有住戸(マンション)を建設するに当たり、借入金が必要かというご相談がありますが、弊社提携のデベロッパーにおいて、借入金なしでその分土地の所有権を得る形で等価交換事業を行うことができる場合がございますので、是非そのような場合には一度ご相談ください。必ず良い形での解決方法をご提示できるものかと思います。


諸費用や報酬は幾らぐらいでしょうか?


 弊社の諸費用や報酬はどこまで業務として行うかによって異なって参りますが、概ね目安は下記の通りとなります。

● 諸費用  ・・・登記まで含めて時価の 5%~7% (税別) ※お見積りをご提示いたします。
● 弊社報酬 ・・・     最低    250,000円~ (税別) ※弊社への基本報酬となります。
● 弊社報酬2 ・・     顧問契約   50,000円/月 (税別) ※長期間に渡る場合です。
● 別途費用 ・・・     税理士報酬 200,000円~ (税別) ※業務の内容により異なります。

 着手金として半金を頂戴してからの業務開始となります。中には不動産鑑定評価書を必要とする場合があり、その場合は不動産鑑定士の先生への報酬が必要となって参ります。したがって、等価交換の場合には個々の事情により費用が異なって参りますので、業務依頼前には必ず弊社よりお見積りをご提示して参りますので、お見積りをご確認いただいてから業務依頼を頂ければと思います。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 等価交換業務につきましては、提携している税理士先生が首都圏に偏向しているため関東近郊(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城、群馬、栃木、静岡、山梨)のみでの対応となります。予め御承知おきください。今後はもっと活動エリアを拡大していきたいとは考えておりますので、中部、関西その他のエリアの皆様には大変申し訳なく思います。今しばらくお待ち頂ければと存じます。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、弊社へご来室いただく形となります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。宜しくお願いいたします。
 TEL : 03 - 3318 - 1386 FAX : 03 - 3318 - 1387


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、弊社において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。
 また、お客様との意思疎通が図りがたいと判断した場合は、弊社よりご依頼をお断りする場合がございますことを、予めご承知おき頂ければと存じます。