企業再生〔 債務譲渡・リースバック・新会社 〕

●このようなお客様が対象です。

●本業収益を不動産借入返済に回している●事業再生は難しいが不動産は残したい。●本業は好調だが他事業不動産が今ひとつ●不動産を処分活用して事業復活をする。

●相談時はこのような事を教えてください。

●売買されるまでの背景や経緯、現在状況●本業の売り上げ等、決算書の数字   ●購入時の価格と債務残高(償還表)  ●不動産の情報:面積や築年数等    

●このような解決方法が考えられます。

●時価にて親子間親族間で売買します  ●融資が必要な場合はアレンジいたします●新会社での不動産買戻しも提案します。●定期借家利用での継続居住も提案します

●費用はこの程度かかりそうです。

●成功報酬で売買時価の3%~4%(税別)●基本報酬金250,000円(税別)~です ●諸費用は時価の5%~10%が目安   ●弊社報酬などは融資での借入も可能

 親子間親族間売買は皆様個別の事情に応じた対応が不可欠です。まずはお気軽にご連絡ください。

弊社における親子間・親族間売買サポートとはどのようなものですか?


 弊社でお客様の親子間・親族間売買をサポートする場合は下記の内容をもって行います。

1)最善の解決策のご提案
2)不動産仲介業務一切(売買契約書等の作成)
3)売買価格の助言  (不動産鑑定士との協業の場合もあります。)
4)決算、税務面、新会社設立での助言  (提携税理士と協業します。)
5)融資手続き等の代行助言
6)アフターフォロー (翌年の税務申告までお手伝いします。)
7)その他      (相続手続,賃貸借契約の締結等)

 主に上記7点のお手伝いを弊社は行います。費用に全て込みで行っております。


どのような相談が多いのですか?


 ※ご自宅だけ債務より守りたいの場合は、債務弁済ページもご参照下さい。※
 平成22年、弊社へは企業再生を希望される親子間・親族間売買のご依頼は数件ほど頂戴いたしました。数としては専業で企業再生を手掛けている会社様と違い微々たるものでしたが、弊社はあくまでも不動産をベースに、不動産を守るため、新会社や親子間親族間での売買をまず検討することから、クライアント様にはこのような方法があったのか等、約75%の方はご希望される形で解決まで導くことができました。
 さて、ご依頼の内容としましては主に下記の3つでありました。

1)不動産を借入で購入したが、支払いがずっと苦しく本業の利益も圧迫している。どうにかしたい。・・・債務譲渡、新会社
2)事業はずっと赤字続きなので整理をするしかないが、何としてでもこの不動産だけは守りたい。・・・リースバック
3)本業と不動産の収益は黒字だが、別の新規事業がうまく行かず債務超過の為、どうにかしたい。・・・新会社

 概ね、弊社にご依頼を頂戴したお話は上記3つに分類できました。今後、より多くのご相談を頂くことで今後もっと数多い分類ができるかと思います。また、不動産の所有は手放すけど、賃貸借等で居住し続ければいい、ということであれば数多くの手立てはあるものと思います。どちらにしろ是非、早い段階で弊社までご相談を頂戴できればと思います。


やってはいけない対応はありますか?


 やってはいけない事は数多くあると思いますが、弊社が考えるやってはいけないことは大きく下記5点かなと考えています。

1) 先行きの見えない安易なリスケ(リ・スケジュール 支払額の変更)を行うこと。
2)親子親族、友人知人、貸金業者から借金(カードを利用した借金は特に現金)をすること。
3)支払いや税金を滞納遅延すること。
4) 脱法行為(特に代理交渉などは弁護士しか行えません。)や詐害行為で切り抜けようとすること。
5) 安易に動くこと。(腰が軽いのはいいのですが、検討する時間はつくるべきです。)

 上記5点を選んだ理由は様々にあるのですが、まず、時間的な余裕がなくなるのと、対応方法に制約がでることが大きな理由です。不動産を守るために様々な方法を考えますが、対応方法が少なくなるのは大変痛いです。特に2)のように貸金業から借入をしているならまだしも、親子親族や友人知人から借入をし、万が一返済できない場合は不動産を守っても再生する場合に大きな影響が出てきてしまいますし、なかなか書類等で確認しづらいため大変です。
 また、5)のように安易に動くと、本来大丈夫であったものが駄目になる場合があります。新会社を設立する場合でも、親族を代表にした方がいいのか、第三者を代表にした方がいいのかなど慎重に検討された方がいいでしょう。弊社でも既に娘さんを代表とし新会社の登記をされ、その後決算を終えてから相談に来られる方がおりましたが、いろいろと進めていった結果第三者が代表者なら融資がどうにかなったという笑えない実例がございます。
 以上より上記5点は注意するべきであると言えると思います。


どのような対応をするのが良いのですか?


 原因がどこにあるのかで対応方法は大きく違って参ります。したがって、何が原因でこうなったのか?原因の追究が先にありますが、行き詰った原因が1) 本業にあるのか、2) 副業にあるのか、3) 不動産にあるのか、どの3点かによって対応は大きく違ってきます。また、各々、a) 収益がどの程度生じているのか、b) 担保価値がどの程度あるのか、c) 債務がどの程度あるのか、これらによっても対応方法は異なってきます。
 そこで、下記に各々の対応について一般的な方法をまとめてみたいと思います。

本業に原因がある場合

 本業に原因があるというのは、主に税引後の利益が黒字とならず、債務超過の状態が続いている場合を指します。この場合は、本業自体での借り入れは難しいため、不動産の担保余力を活かした対応となります。そこで、概ね次の2点によって不動産を守っていきます。

●収益を生む不動産の場合・・・・不動産を管理する新会社(個人でも可)をつくりそこに不動産購入資金を融資して
                いただくことで不動産を買い取り、不動産を守る。
●収益を生まない不動産の場合・・親子親族や知人友人等第三者に借り入れ等で購入して頂くことで不動産を守る。

 本業自体が債務超過、キャッシュ・フローを生まない場合は、概ね上記2点の方法かな?と思います。なお、新会社をつくる場合は、旧会社の代表者以外を代表といたします。
 SRC造やRC造など一棟の賃貸マンションなど担保評価もあり収益を生む不動産の場合は、融資も受け易くなります。ただ、収益総額が低い不動産や、木造アパートなども場合はやや厳しくなります。また前者の場合は新会社をつくった方がいいことがあります。一方、後者の場合は親子親族第三者で買い受けた方がいいかもしれません。
こうして不動産を切り離した後は、本業は法的整理を行うか、そのまま続行していくかの選択になります。

副業に原因がある場合

 副業(会社の一事業)の債務が超過して、本業や不動産を圧迫している場合です。この場合は、本業自体がキャッシュフローが回っていますので、副業を切り離せばいいので、おそらく顧問の税理士先生からは、会社分割など何らかの方法を提示していただけるかと思います。 
 この場合は、本業と不動産を一緒にするか、本業と不動産を別にするかの問題があると思います。不動産に債務があり、その債務が大きい場合はこれを機会に別にした方がいいかもしれません。

不動産に問題がある場合

 不動産に原因があるというのは、不動産購入のために借入した債務が超過し、本業を圧迫している場合です。このケースが弊社で最も多く取り扱うケースです。特にバブル期を中心に賃貸マンションの購入、自社ビル建設のため融資を受けたことにより、債務超過となった例が多くありました。例えば、賃貸マンションを購入する場合、賃料収入で返済をすることを前提に融資を起こしている方が多く、この市況下で部屋の空室が多くなったことから、逆ざやとなりなかなか返済が思うように行かず、本業の収益を返済に充てているといったご相談も多くありました。
 この場合は、不動産の収益性等を鑑みて対応方法を検討していく必要があります。また、どちらにしろ本業を不動産と切り離しする(親子親族が代表を務める新会社に本業を事業譲渡する)のは前提となるのではないでしょうか。共倒れは避けなければならないと思います。そこで、概ね次の2点によって不動産を守っていきます。

●不動産を任意売却によって、親子親族か知人友人等の第三者が時価で買い受けます。今後は買い受けた親子親族
 知人友人より、自分は賃貸借、使用貸借として不動産を利用していくことになります。
●不動産を定期借家契約(賃貸借家契約)によって、自分を貸家人とし親子親族を借家人の立場におきます。これで自
 分が不動産を利用できる立場におきながら第三者に売却を行います。ただ、賃料は相場並みには必要です。つまり、
 今後は賃借人として不動産を利用していくことになります。

 上記2点となります。場合によっては、不動産を任意売却により単に第三者に売ることの判断も必要となります。


新会社の作り方、代表者はどうしたらいいですか?


 会社そのものの作り方は司法書士の先生にお聞きいただければと止いますが、代表者は本業を事業譲渡し新会社をつくる場合、不動産の管理主体になる真会社をつくる場合は、信用信頼できる親族友人知人等の第三者を代表にたていく必要があります。なお、新会社の代表者を親子にする場合は、本照が黒字の会社以外は、旧会社とほぼ同一のものと見られることがあり、進めていく上で障害が大きいことも予想され注意が必要です。
 また、本店の所在地なども重要となります。


新会社で不動産を買い取る時に融資を受けることはできますか?


 制約はありますが、新会社に金融機関の融資をご利用いただくこと自体は可能です。融資のポイントとたては、1) 新会社のキャッシュ・フロー、2) 不動産の収益性・担保評価、3) エリア性の3点だと迅います。 ただ、平成23年5月現在、3) エリア性においては首都圏(一都三県)、大阪府、愛知県など三大都市圏しか、地元金融機関以外の金融機関では融資の対象となっていない場合が多く、それ以外のエリアでは、何らかの担保もしくは地元の金融機関が取り上げない限りまず買受資金を調達することは難しい状況となります。
 この3点を満たすことは容易ではありませんが、そう何度もあることではありませんので、できるだけ3点を?たすことができるように時間をかけて調整をしていくべきかもしれません。


空室が多い賃貸マンション一棟が対象不動産なのですが、担保評価はどうなんでしょうか?


 一言でいうとそのままですと、担保は大変低い評価になってしまいます。そのためまず行うことは、できる限り空室を埋めていく必要があります。それが先だと思います。それにより担保評価を上げ、融資を受ける流れとしていくべきではないかと思います。


不動産はどのようなものが融資を受けられ易いのですか?


 担保評価が高いものと言えます。したがって、賃料収入がある不動産など収益物件、構造は木造よりもSRC造やRC造の建物、地価が高いエリアでの立地などは融資を受けやすいと言えます。ただ、会社で融資を受けるのか、個人で融資を受けるのかによっても内容は異なって参ります。その一例を下記に挙げたいと思います。

新会社で融資を受ける場合

 会社として融資を受ける場合は、賃料収入のある不動産が望ましいと言えます。また、耐用年数が影響してきますので、築年数の浅いRC造やSRC造が好ましいと考えられます。なお、融資額はどの程度キャッシュ・フローがでるかにより左右されてきます。

個人で融資を受ける場合

 個人として融資を受ける場合はローンの取扱い方法により異なって参ります。住宅ローン扱いでいく場合は、普通の戸建やマンション等の不動産が望ましいですし、アパートローン扱いでいく場合は会社で融資を受ける場合と同じく賃料収入のある不動産の方が好ましいと言えます。
 以上となりますが、もちろん細かい内容によって違ってきますので、この不動産はどうなのか?と気になる場合は弊社までお問い合わせ下さい。


新会社で融資を受ける場合、金利はどの程度なのですか?融資期間は?


 会社で融資を受ける場合は、そのキャッシュ・フローの状況などで金利は異なって参ります。弊社でご相談を受けた実例では下記の通りでした。

新会社のキャッシュ・フローが黒字で不動産担保評価が高い ・・・金利2%後半~3%後半
新会社のキャッシュ・フローが黒字で不動産担保評価が低い ・・・金利3%中  ~5%後半
新会社のキャッシュ・フローが赤字で不動産担保評価が高い ・・・金利3%中  ~8%
新会社のキャッシュ・フローが赤字で不動産担保評価が低い ・・・融資が難しい。

 キャッシュ・フローが黒字であることが望ましいのですが、大半の方は赤字の状態です。したがって、概ね金利は3%中~8%前後になるものとして考えられた方がいいと思います。
 また、融資期間は概ね10年~20年前後の返済期間が一般的です。また、中には2~3年で借り換えをして下さいという金融機関もあり、一旦短い年数で融資期間を設定し、もし返済できない場合は継続して短い年数で組み直すこともあります。こちらも千差万別であると言えます。


融資が必要な場合、貴社ではどのように対応してくれるのでしょうか?


 取引の最後まで下記の流れにて応対させていただきます。

1)お客様へのヒアリング(売買する背景・事情・緊迫性・生活状況・負債等の確認)を行います。
2)お客様に融資必要書類をご提示いただきます。
3)当相談室で売買背景・生活状況等をまとめます。
4)どのような方法で進めていくのかをご提示いたします。
※方法によっては新会社をつくる場合があります。
5)各金融機関に口頭での審査受付の可否を取ります。
6)お客様に事前審査書類(もしくは融資審査書類)をご記入いただきます。
7)口頭応諾の金融機関に事前審査申込書を提出します。
8)事前審査が承認なら、売買契約を結び、本審査に入ります。

 その後は、通常の不動産売買の流れと同じになります。違う点は、当相談室がヒアリングその他により売買事情の背景、事情、緊迫性、生活事情、融資後のお金の流れを明確にさせることで、親子間売買・親族間売買で金融機関が最もリスクと捉える箇所をクリアにし、融資してもらうようにお手伝いすることです。
 なお、1)ヒアリングの段階でこのケースは難しいと判断した場合は、その旨を申し上げますので、お客様には無駄がありません。ただ、融資は金融機関にご判断をいただくものですので、例え弊社が承諾を得られそうと判断しても、その結果は審査結果が出てくるまで分からないのが実情ですが、弊社では数多くの融資案件を取り扱っておりますので概ね難しい場合は判断できます。


貴社で対応していただけるエリアはどこまでですか?


 企業再生につきましては、関東(東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城一部)、中部(愛知県、岐阜県)、関西(大阪府、京都、奈良一部、兵庫一部)にて対応することができます。また、融資を伴わない場合はそれ以外のエリアでも対応は可能です。一度弊社までご相談ください。


依頼する場合はどのようにしたらいいの?


 まずはメール・電話にてご連絡ください。その後、当相談室へご来室いただく形になります。なお、メールでのご連絡の方が確実です。


報酬の支払いはいつなの?


 着手金50,000円~(税別・内容によります。)を頂戴いたしますが、融資を必要とする場合は報酬は完全なる成功報酬となります。したがいまして、全ての取引が終わった後、弊社報酬を申し受けさせて頂きます。もちろん、当事者の責任はなく、親子間・親族間売買が不成立に終わった場合は、お支払いは結構です。
なお、融資を必要としない場合は、成功報酬ではございませんので、契約時に半金、登記手続き時に半金となります。


業務の依頼に関する注意事項


 親子間・親族間売買の業務依頼において、客観性・妥当性・公平性を欠く取引価格の設定、売主または買主に一方的な有利な契約条項の追加、詐害行為などの不当行為に当たるもの、もしくは当たる恐れのあるもの、当相談室において疑念を払拭できない取引に関しましては、お受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきいただきますよう宜しくお願いいたします。